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15/03/2019

À espera de uma firme retomada

Estimativas de crescimento de pelo menos 4% para o faturamento do varejo ampliado (inclui veículos, materiais de construção e combustíveis) neste ano animaram o setor de condomínios logísticos.

Especialistas e empresários do segmento avaliam que, depois de quatro anos patinando, é possível enxergar uma nítida recuperação da demanda de novos galpões e uma redução na quantidade de áreas ociosas que se acumularam no período da crise. Eles lembram que o setor de logística está diretamente ligado ao consumo das famílias, que em 2018 somou R$ 1,7 trilhão, aproximadamente 6% a mais do que no ano anterior, de acordo com dados da Federação do Comércio, de Bens, Serviços e Turismo de São Paulo (Fecomercio-SP).

Embora o mercado logístico das classes A e A+ (condomínios modernos e de alto padrão) tenha encerrado o ano passado com entregas de apenas 387,5 mil metros quadrados (m2) de área nova em todo o país - aquém dos quase 500 mil m2 em 2017 e dos 1,3 milhão de m2 entregues em 2016 -, alguns outros indicadores sinalizam dados animadores. A absorção bruta (áreas devolvidas, porém absorvidas logo depois por outros locadores) acumulou 1,06 milhão de m 2 nos últimos 12 meses encerrados em dezembro, 38,4% a mais se comparado a 2017.

“Diante do impacto da greve dos caminhoneiros e das incertezas políticas pré-eleitorais, até que o resultado de 2018 foi melhor do que esperávamos”, diz Mario Gurgueira, diretor executivo de mercado de capitais da Cushman & Wakefíeld, uma das líderes mundiais em soluções e serviços imobiliários comerciais. Ele conta que, a partir de outubro, o número de consultas para a locação de novas áreas aumentou significativamente, deixando o mercado mais animado.

Gurgueira avalia ser difícil estimar no momento números para este ano, mas acredita que as entregas de novos galpões podem alcançar o patamar de pelo menos 500 mil m2, principalmente em função de vários projetos já em estágio avançado. “Ainda estamos com taxas de vacância altas. Mas elas estão em queda”, diz.
Em 2018, a ociosidade recuou 2,8 pontos percentuais, passando de 25,6% em 2017 para 22,8%.

As expectativas positivas, que já vinham sendo apontadas em levantamentos ao longo de 2018, fizeram com que a GLP, líder do setor de condomínios logísticos no país, adquirisse, no ano passado, terrenos de 2 milhões de m2, com potencial de construção de 636 mil m2, que serão desenvolvidos ao longo dos próximos anos.
Ao todo, a empresa está investindo RS 700 milhões na expansão de seu portfólio, que hoje é de 4,9 milhões de m 2 no Brasil, sendo que 2,9 milhões de m2 já construídos e outros 2 milhões de m2 em pipeline de desenvolvimento. No momento, a GLP está com duas obras iniciadas no ano passado, que devem ser entregues até junho. São 60 mil m2 na rodovia dos Imigrantes (cuja primeira fase já está 100% locada) e 150 mil m2 em Cajamar(SP).

Mauro Dias, presidente da GLP no Brasil, explica que, apesar dos percalços, 2018 foi o melhor ano da companhia desde o início de suas operações no país. Suas locações cresceram 56% em relação a 2017, chegando a 428 mil m2. “A recuperação da economia ainda está lenta, mas pode acelerar com aprovação das reformas [prometidas]”, diz. Ele acredita que, independentemente do desempenho da economia, a busca por maior eficiência logística tem se mantido alta. As empresas, em sua avaliação, buscam reduzir custos e ampliar ganhos operacionais, que podem ser obtidos com o uso de instalações modernas.

Setores como varejo, bens de consumo e operadores logísticos continuam a ser o carro-chefe desse mercado, de acordo com ele. Entretanto, o e-commerce começa a se destacar. Em 2016, explica o executivo, a GLP tinha 19% de suas locações para esse segmento. Em 2017 já eram 22% e, no ano passado, 35% do portfólio estava locado para empresas de e-commerce.

Guilherme Rossi, presidente da GR Properties, também acredita em recuperação neste ano, com aumento na ocupação de condomínios desenvolvidos e incorporados pela empresa. Ele observa que os preços de locação também terão ligeiro aumento, o que deve estimular a construção de novos empreendimentos.
Com a crise, o preço médio do mercado recuou de R$ 19,71 o m2 em janeiro para RS 19,43 em dezembro.

Rossi informa que a GR Properties está em fase de aprovação de um empreendimento na região de Campinas, onde serão construídos galpões e prédios comerciais em lotes individuais. “O formato será de um loteamento que pode abrigar diversas empresas em um local único, com portaria e muita segurança, porém sem o formato de condomínio modular”, explica.

Além desse projeto, a GR Properties está em fase de negociação de áreas amplas nas proximidades de São Paulo para construir condomínios logísticos maiores, voltados para grandes ocupantes. A GR também estuda a viabilidade de construção de um condomínio vertical na cidade de São Paulo para atender à etapa chamada de last mile, processo que se refere ao transporte em que a mercadoria sai de um CD diretamente para o cliente.

De acordo com especialistas, é no last mile que o lojista pode mostrar a qualidade do serviço e como valoriza uma entrega bem feita e dentro do prazo estipulado.
Embora as perspectivas para o mercado logístico sejam animadoras, elas estão praticamente restritas ao Sudeste do país. De acordo com dados da Cushman & Wakefield, a absorção bruta na região encerrou o ano passado com 782,3 mil m2, ou 73,8% da área total de 1,06 milhão de m2 absorvidos no país como um todo, sendo que o maior destaque continua sendo São Paulo.

Simone Santos, sócia-fundadora da em presa de consultoria SDS Properties, também avalia que, diante dos aspectos econômicos negativos, os resultados do segmento no Estado de São Paulo em 2018 foram bons, se comparados aos últimos quatro anos. “Houve queda na taxa de vacância, aumento da demanda por novos espaços e manutenção dos valores pedidos de locação.

Contudo, ainda não podemos dizer que saímos da crise", afirma a executiva. Ela explica que São Paulo começou 2018 com ociosidade de 23,84% e terminou o ano com 22,4%. “Porém, mesmo com um melhor desempenho, o mercado de galpões logísticos industriais ainda está represado”, ressalta. Simone aponta, por exemplo, que apenas 215 m il2 foram entregues ao mercado paulista no ano passado, a menor área nos últimos seis anos. Entre 2012 e 2015, segundo a executiva da SDS Properties, haviam sido entregues 4,65 milhões de m 2. “O curioso desta crise é que, apesar dela, ao longo dos últimos quatro anos o mercado de galpões big box (áreas acima de 20 mil m2) se destacou, fechando locações volumosas em regiões como Cajamar e Guarulhos”, explica.

Embora em queda, a alta taxa de vacância fez a Hemisfério Sul Investimentos (HSI), por meio da Syslog, tirar o pé do acelerador no início deste ano e ficar observando o com portamento do mercado. “Dependendo do que acontecer, devemos agir com maior ímpeto a partir do segundo semestre”, diz Máximo Lima, sócio-fundador da HSI. No momento, a empresa está à espera da aprovação de um projeto num terreno em Perus, na zona norte de São Paulo, na rodovia Anhanguera, próxima ao Rodoanel (SP), onde construirá um condomínio de mais ou menos 70 mil2 com galpões triple A. O investimento é de aproximadamente R$ 150 milhões. “Trata-se de uma localização excelente, com vantagens competitivas", informa Lima. Ele explica que, apesar de a empresa ter recebido várias consultas de companhias interessadas no empreendimento, ele não foi colocado à locação ainda porque acredita que os preços irão melhorar até o fim do ano, quando a obra poderá já estar pronta. “Vamos tentar pegar o maior valor possível”, diz o sócio da HSI.
A empresa conta ainda com um empreendimento no Rio de Janeiro (Syslog Galeão) com quase 60 mil m2, dos quais metade está alugada.


A Prologis, cujas operações estão mais concentradas em São Paulo, também aguarda dias melhores. A empresa pretende aumentar seu portfólio em até 70% em relação ao atual, que é de aproximadamente 1 milhão de m2. Mas a construção de novas obras dependerá da demanda. A área de projetos em São Paulo (Cajamar, Araçariguama, Santana de Parnaíba e Jundiaí) soma 480 mil m 2 e, no Rio de Janeiro, 200 mil m2 (São João de Meriti), onde está concluindo a terraplenagem do terreno. No ano passado, a empresa não entregou empreendimentos. A vacância foi reduzida em função da demanda por parte de empresas de comércio eletrônico, transporte e de consumo.

Fonte: Revista Valor Setorial - Logística

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