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10/06/2019

Galpões eficientes

Localização, segurança, modernização constante e sustentabilidade são alguns dos diferenciais estratégicos para locação de galpões.

Segundo dados do Market report: condomínios logísticos industriais – 1º trimestre de 2019 – Estado de São Paulo, elaborado pela HerzogImóveis Industriais e Comerciais, o estado apresenta um estoque total de 10.670.960 m2 de condomínios logísticos industriais, sendo que as regiões da Capital, Guarulhos, Jundiaí e Campinas possuem mais de 50% do estoque total. Quanto a evolução do estoque, em 2018 foram entregues novos 111.453 m2, ou seja, uma redução considerável comparada aos 396.592 m2 de 2017. Já a previsão para 2019 é de novos 811.408 m2, contudo, é importante destacar que os cronogramas de entregas são constantemente ajustados pelos investidores. No entanto, com a melhora do cenário econômico a expectativa é de que efetivamente parte deste estoque seja entregue neste ano. O Market report observa que 75% será entregue no 4º trimestre, sendo que a cidade de Cajamar tem previsto 275 mil m2 e houve apenas um novo empreendimento neste trimestre em Itapevi.

O valor médio pedido de locação – R$ 18,52/m2 – sofreu ligeira alta em relação ao fechamento de 2018, porém a margem de desconto entre o valor pedido e o valor fechado ainda é significativo, no entanto com uma leve tendência de diminuição do desconto em algumas regiões. O valor médio de fechamento tem variado de 10% a 25% dependendo da proximidade da Capital e da carência embutida. A Capital e poucas regiões da Grande São Paulo conseguem fechar locações com valores próximos da média pedida. Já as cidades mais afastadas da Capital mantém o valor médio de fechamento abaixo de R$ 15/m2 (Jundiaí próximo a R$ 14,50/m2, e Sumaré próximo a R$ 10/m2).

O Market report revela ainda que atualmente a vacância é de 19,56%. O baixo volume de novo estoque e a perspectiva de melhora da economia colaborou para a queda na taxa de vacância em 1,55 pontos no último trimestre.

Setor farmacêutico impulsiona o mercado

Para tornar as compras mais fáceis e rápidas para os clientes, grandes empresas do setor farmacêutico estão investindo nas plataformas digitais, seguindo os novos hábitos de consumo on-line dos brasileiros. Buscando atender às expectativas dos consumidores, que esperam entregas cada vez mais rápidas, o setor tem apresentado um movimento crescente em direção a soluções logísticas mais eficientes. A GLP, líder global em instalações logísticas modernas, aponta que o setor farmacêutico foi um dos que mais demandou instalações de alto padrão nos últimos meses, cerca de 17% do total de locações de 2017 e 2018, e já representa cerca de 10% de todo o portfólio de condomínios logísticos da empresa.

De acordo com o 38ª edição do estudo Webshoppers, realizado pelo Ebit Nielsen Company, no primeiro semestre de 2018 o e-commerce brasileiro faturou R$ 23,6 bilhões, uma alta de 12% em relação ao semestre anterior. O grande volume de vendas on-line do setor farmacêutico, principalmente de perfumes e cosméticos, foi um dos fatores que impulsionou esse crescimento, representando 15% do total de pedidos. Em 2017, o mercado de vendas eletrônicas de medicamentos, cosméticos e produtos de beleza movimentou R$ 900 milhões e deve continuar sua expansão.

O Presidente da GLP Brasil, Mauro Dias, destaca que uma das principais demandas das grandes empresas do setor de medicamentos que orienta a busca por instalações logísticas mais eficientes é, sem dúvida, a proximidade em relação aos grandes centros consumidores – fundamental para a agilidade nas entregas do e-commerce. “As empresas que investem na venda on-line de medicamentos conseguem otimizar suas entregas devido à localização estratégica dos parques logísticos da GLP, que ficam próximos a rodovias importantes e, a grande maioria, em um raio de até 30 km dos centros consumidores. As operações de empresas do setor farmacêutico necessitam de adaptações como controle de umidade, isolamento térmico e climatização”, explica Dias.

Em 2018, a GLP assinou dois novos contratos com empresas do setor farmacêutico: um galpão de 28 mil metros quadrados no GLP Irajá, no Rio de Janeiro, locados pela Drogarias Pacheco e outros 10 mil m2 para a Extrafarma no GLP Guarulhos. Ambas as empresas têm investido em suas plataformas de vendas pela internet. Além disso, outros clientes do setor expandiram suas locações, totalizando 55 mil m2 locados e ampliados para o setor farmacêutico em 2018.

Para Dias, o crescimento da GLP no setor farmacêutico é um reconhecimento da qualidade das soluções entregues pela empresa, que são desenvolvidas para atender quaisquer necessidades dos locatários. “Uma estrutura logística moderna e eficiente tem impacto na satisfação do consumidor final, por isso oferecemos soluções que realmente fazem diferença nos negócios dos nossos clientes”, finaliza.

Administração profissional

Para o Diretor-presidente da Retha Imóveis, Marino Mário da Silva, a tendência é que as empresas invistam em imóveis funcionais que representem uma economia em médio e longo prazo. Entre as funcionalidades, destaca ele, está a sustentabilidade das construções, com a adoção de soluções capazes de gerar economia administrativa aos condôminos.

A Retha, uma brasileira entre multinacionais, com mais de dois milhões de m2 administrados e movimentação de R$ 20 milhões por ano, tem dado prioridade para as construções sustentáveis em seu portfólio de imóveis. A tendência tem ganhado força, por representar uma economia real de recursos para as empresas.

“Vejo uma tendência para condomínios mais flexíveis, que atendam às empresas logísticas e também à indústria, com boa infraestrutura. Construções que levem em conta a sustentabilidade, energia limpa, reciclagem, tratem e reutilizem a água, tenham estação de tratamento biológico de efluentes, e se preocupem também com o bem-estar do funcionário, com bom restaurante, lanchonete, áreas de convivência e bom paisagismo”, explica Silva, para quem o setor de locação e venda de imóveis e galpões industriais sustentáveis deve crescer 10% a 15%, em 2019.

Administrado pela Retha, o condomínio CBSK Itapevi, localizado a 42 km de São Paulo, é um exemplo de empreendimento que investe em soluções sustentáveis para gerar economia. A construção de 84,9 mil m2, em 339,3 mil m2 de área, possui iluminação de LED em toda a área comum. Outras soluções para economizar e evitar desperdício é a Estação de Tratamento de Água para Reúso (ETA Reúso) e a Estação de Tratamento de Esgoto e Efluentes (ETE). Essa última não utiliza nenhum produto químico em seu processo de purificação da água. Os dejetos são tratados por bactérias naturais e a água é devolvida ao rio que corre junto ao condomínio com 98% de pureza. Assim, o tratamento da água atende as normas ambientais e pode representar até 90% de economia na conta. Já o tratamento do esgoto acompanha o eventual crescimento do empreendimento, tem baixo custo operacional e dispensa o uso de energia.

O CBSK Itapevi se destaca ainda por possuir a primeira rede de comunicação no segmento de condomínio industrial e logístico no Brasil a usar a tecnologia Gigabit Passive Optical Network (GPON) para trafegar na internet, telefonia, vídeo e multimídia no mesmo cabo óptico de alta performance, em todo o imóvel. A segurança do empreendimento utiliza sistema Moked, com cancelas anti-intrusão/extrusão, sistema de bollards, controle de segurança em sala blindada, controle de acesso, concertina e sensores perimetrais.

Outro grande diferencial do CBSK Itapevi é a localização com saída para as rodovias Castello Branco e Raposo Tavares, e delas para o Rodoanel, ligando a capital ao interior. O Diretor-presidente da Retha comenta que, ao procurar uma instalação para as suas operações, estar bem posicionada geograficamente é fundamental para a empresa e pode representar mais oportunidades de negócios e economia. “Apresentar ao mercado empreendimentos que podem ter um excelente custo-benefício a médio e longo prazos é uma forma de não perder negócios em tempos desafiadores e de se destacar em épocas de mercado aquecido”, afirma Silva.

O investimento na construção da estação custou R$ 700 mil. E, para o Diretor-presidente da Retha, compensa cada centavo. “Investimos em processos sustentáveis, em primeiro lugar, pela consciência ecológica que todos devemos ter. Em segundo, precisamos tratar o nosso esgoto. Os condomínios de galpões e centros logísticos ficam geralmente afastados das áreas residenciais, onde não existe estrutura de saneamento adequada, e a melhor maneira de fazer esse tratamento é pelo processo biológico, onde conseguimos devolver a água ao meio ambiente com quase 100% de pureza, sem química”, destaca Marino.

Outro item prioritário é a estrutura de segurança dos condomínios logísticos, pois garante, em última análise, a tranquilidade na operação dos clientes e a proteção dos bens armazenados. Segundo Rômulo Otoni Andrade, Diretor de Property Management da GLP Brasil, no Brasil, a preocupação com a segurança transcende o cenário socioeconômico atual e exige evolução e atualizações constantes, mesmo quando os players de empreendimentos logísticos cumprem a cartilha e os galpões são planejados considerando todos os protocolos de segurança.

“Na GLP, a estrutura de segurança nasce junto com os projetos dos nossos empreendimentos, até mesmo nos estudos preliminares. Inicialmente, investimos em uma consultoria qualificada, que analisa cada detalhe da operação, do entorno e todos os riscos em um diagnóstico completo e preciso garantem um padrão elevado de qualidade na implementação da melhor infraestrutura de segurança. É importante dizer que esse padrão pode ser complementado de acordo com a necessidade da operação do nosso locatário. Nada de projeto engessado...”, explica ele.

Andrade pontua ainda que segundo a pesquisa Custos Logísticos no Brasil, da Fundação Dom Cabral (FDC), o custo de investimento em segurança foi um dos que mais aumentaram no último ano. “Um serviço de segurança de alto padrão tem grande impacto no orçamento das empresas no Brasil, principalmente quando está instalado em um galpão independente. Ao optar por um condomínio logístico, os custos com segurança são rateados entre todos os locatários, diminuindo drasticamente o valor, mantendo a qualidade da operação. E, mesmo em condomínios logísticos, os custos em segurança podem ser ainda menores, quando aliamos alta tecnologia e inteligência como parte dessa estrutura”, explica.

Hoje, as modernas câmeras que utilizamos nos condomínios GLP, por exemplo, estão interligadas a uma central de monitoramento com inteligência artificial, permitindo que “enxerguem como humanos” por meio de algoritmos e configurações de segurança específicas. Com isso, as máquinas (computadores) podem “entender” o que estão vendo e acionar os protocolos de segurança definidos em função do diagnóstico operacional de cada condomínio. “Hoje, a segurança é um valor para a GLP e faz parte das nossas prioridades desde a concepção do projeto, independentemente do perfil do cliente que vai ocupar nossos galpões. Em suma, nossa solidez e qualidade em segurança é estruturada em três pilares: infraestrutura, tecnologia e mão de obra. Tudo é pensado para garantir o mais alto padrão de segurança dentro dos condomínios logísticos da GLP com, é claro, uma relação adequada de custo/benefício”, finaliza o Diretor.

Fonte: Revista Infra

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