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09/04/2020

GLP vê cenário complicado para venda de galpões


Chiara Quintão


A GLP vendeu, nos últimos três meses, praticamente metade dos R$ 2 bilhões que estimava comercializar de galpões logísticos até o fim do ano. Em função da pandemia de coronavírus, porém, a maior empresa com atuação no segmento, no país, admite que levará mais tempo para cumprir seu planejamento de reciclar parte de seu portfólio. Fundos de investimentos imobiliários (FII) vinham sendo os principais interessados nos ativos da GLP, mas o novo ambiente de negócios ampliou a dificuldade de captação de recursos por esses potenciais adquirentes, e levou a empresa a deixar de ter um prazo em vista para executar as vendas previstas.

De 26 de dezembro a 27 de março, as operações de comercialização fechadas pela GLP somaram R$ 943,5 milhões, incluindo o valor de venda e a assunção de dívida pelos compradores. No negócio mais recente, de R$ 316,4 milhões, o fundo XP Industrial pagou quase R$ 310 milhões por um galpão modular, em Jundiaí (SP), pela parte ocupada de galpão industrial, no mesmo município, e por ativo logístico em Jarinu (SP).

A fatia não ocupada do galpão industrial de Jundiaí foi adquirida pelo Brazilian Business Park (BBP).

Segundo o diretor de desenvolvimento e novos negócios da GLP no Brasil, Ricardo Antoneli, os preços negociados foram mantidos, mesmo com a mudança do cenário. “O fundo XP Industrial já tinha feito a captação dos recursos”, diz Antoneli.

Desde que comprou os portfólios de galpões da Prosperitas - atual Hemisfério Sul Investimentos (HSI) -, em novembro de 2012, e da BR Properties, em março de 2014, a GLP pretendia se desfazer da parcela dos empreendimentos adquiridos que não fazia parte de sua estratégia.

De acordo com o executivo, as quedas de juros, em 2019, que tornaram as aplicações de renda fixa menos interessantes, deixaram claro para a empresa que havia chegado o momento de negociar a venda dos ativos não estratégicos. “As conversas com os fundos imobiliários começaram no fim do terceiro trimestre”, conta Antoneli. A expectativa era concluir a venda de R$ 2 bilhões em galpões até o fim de 2020. “Agora, não dá para saber mais. Tínhamos transações, em curso, com três fundos listados, sujeitas a captações que não aconteceram”, diz o diretor.

Antoneli ressalta que os investimentos da GLP são de “longuíssimo prazo”. “Esta não é a primeira crise que vivemos no Brasil e, dificilmente, será a última”, diz. Segundo ele, boa parte dos ativos que estavam em negociação de venda têm contratos atípicos, como de construção sob medida (build to suit), e estão alugados para segmentos “não tão afetados”, no momento, como o varejo de alimentos. O executivo acrescenta que a GLP ainda tem prazo de três a cinco anos para desinvestimento dos fundos aos quais esses ativos estão atrelados. “Temos tempo”, afirma.

A empresa tem foco nos chamados big boxes (grandes áreas para uso em escala, por exemplo, por empresas varejistas). Em dezembro, a GLP tinha 3,1 milhões de metros quadrados construídos de galpões.

Mesmo antes da piora do cenário, a concorrente Log Commercial Properties, controlada pela família Menin, não tinha programação de venda de galpões no primeiro semestre, segundo o presidente da companhia, Sérgio Fischer. “Vamos manter a estratégia de reciclar ativos, como fizemos no fim do ano passado, mas não temos nenhuma pressão de venda”, diz Fischer, destacando que a companhia fez oferta subsequente de ações (‘follow-on”), no fim de 2019, e está com posição de caixa “super confortável”.

“Meu entendimento é que, com a atual realidade de Selic, quando essa crise passar e a economia for retomada, os ativos estarão até mais valorizados do que estavam antes de a janela para a captação dos fundos imobiliários ter fechado. Pode ser até vantajoso vender [galpões] no pós-crise”, afirma o executivo da Log.

Fonte: Valor Econômico

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